不死鳥くん、間違いが多いね。 ① 借主の母数減少 　日本全体の人口は減ってるが、GLMの「東京23区の単身者世帯」は、国立社会保障・人口問題研究所の推計でも2030年代半ばまで増加し続ける。 ②家賃補助上限 　家賃補助の税務上の上限（いわゆる社宅の賃貸料相当額の計算）は確かに存在しますが、それを補って余りある「基本給のベースアップ」が起きているため、支払能力が頭打ちになるという見立ては悲観的すぎる。これだけで十分だが、加えて、基本給のベースアップの比率に合わせた、家賃補助の引き上げは十分に考えられる。 ③ファンドのNOIバッファが楽観的すぎる。 　上記の理由から、妥当な計算に基づいてる。複数のプロの機関投資家が、自信を持って欲しがっている現物資産に対して、その批判は悲観的すぎ。（会社発表で3.3兆円の購入ニーズがある状況）

ROE34％

統計的には母数は減ってるんだよなあ・・・。需給のバランスは「まだ」悪くはないけど、将来はわからん。 家賃補助とかは規定上上限を設けている会社が多いので(税務上必要らしい)、そこに対して過度な期待は禁物。 この会社の直接の利上げ影響は、そもそもの物件の回転期間からして影響は軽微で、問題は売り先の利益(NOI)のバッファがどれくらいかというところに集約されるのですが、そこが超楽観的なままですよね、ということです。 で、市況ではあまり楽観視されていないのと、ここの株価も市況に引っ張られるところがあるので、現在ここの株価は下げ傾向。 株価が回復するには1)業績が予想通り達成できるかどうか、2)業態の拡大が成功するか、3)市況の見込みが改善するか、がカギで、特に3)はこの会社にはコントロールできないので、結論としては当面株価は期待できないというところだと考えています。 幸いというか、2)の施策は先手を打っているので、順調に行けば1)も問題なさそうですが、3)市況の影響を受けて1)が悪化すると株価は崩れるでしょう。 ちなみに自分はここがバリュー株ではなくグロース株と考えています。次に市況が改善した時に業績を拡大できていれば、もう一段上に行ける、という想定です。

コンパクトマンションは大手企業の単身社員が借りてる事が多く会社が家賃を半分程補助するので家賃の値上げを行っても借主はどうってことない。 うちの息子が実際そうだから良くわかる

売られる意味が分からん

というか、どんどん分譲マンションの金額上がって、１億越えが普通になってるから、 どう考えても、買える人が減って 賃貸選択する人が増えるよね？ 都内好立地なんて、人口減らないわけで、賃貸選択する人が増えるのに、 母数減るわけ無いよねw

不死鳥さん そもそも、今期業績予想は、 0.5%の利上げ（1.25%）を考慮して、 算出されてる。 これだけ利上げしても、この業績を達成出来ると確信してるわけです。しかも、保守的な予想しか出さない会社で、上振れ前提（1Qも計画超過） 誰よりも機関投資家に直接ヒアリングして、購買力・需要を把握する会社が、利上げを考慮しても業績成長を確信してるわけで、 君の撮像よりも、よほど信用できるね。

はいはい。 また間違ってる点、教えるね。 ①「家賃が上がれば払える人が減る（母数が減る）」と言うけど、東京23区の好立地において起きているのは、母数の減少ではなく「借主の新陳代謝」だよ。家賃10%UPを払えない人が退去しても、昨今のベースアップで購買力が高まった別の層（パワーカップルや上場企業社員）や、経費で落とす法人が即座に入居する。人口流入含め、「東京の富裕・上位中間層のパイ」自体が拡大しているため、好立地物件の稼働率は落ちないよ。 ②「短期的に家賃上昇が利上げを凌駕しないから、ファンドが次を買うか見通せない」というのは、個人投資家の目線だよ。プロのファンドは現在のキャップレートだけでなく、「今は利回りが低くても、将来家賃が上がる確信がある」なら、一時的な金利上昇を吸収してでもファンドは買うよ。 そして今後、都内好立地＆有料物件の家賃相場が、下がることなんて有り得ないから。構造的な供給不足＆大きく上回る需要が、維持されていくわけで。 ③「多角化＝本業の不安」は完全に間違いやね。地方や住居以外（ホテル・オフィス等）に手を出していることを「都心レジが見通せないから逃げている」と解釈するのは、ファンドビジネスの成長モデルを全く理解してない。「AUM（運用資産残高）を拡大するためのマルチアセット化」という、成長不動産企業にとっての王道かつ必然の経営戦略だよ。

AI丸投げお疲れ様です。Geminiかな。 借主の母数が減るよという話をしていますが、言及されていないようですね。 (首都圏は)0.5%の利上げが物価上昇4～5年分に相当する結果になるので、短期的に家賃が利上げを凌駕する可能性がそもそも怪しいという話です。 この会社が今手を付けている物件をファンドが買うとして、さらに次が売れるのかというのが見通せないですし、だからこそこの会社は住居用以外も積極的に(特に再生事業で)進めていますし、東京以外にも手を伸ばしているようですね。ただ、それで予定通り成長できるのかはわかりませんが。 予定通り成長して、かつ市況が落ち着けば、その時にここの会社の株価はもう一歩抜き出ますし、そうでないならしばらくは沈むでしょう。

配当の基本方針が累進配当だから中計期間だけじゃないでしょ。

配当の基本方針が累進配当だから中計期間は関係無いでしょ。

中間配当ありにして欲しい！ そうすれば、今持っているインセンティブが働くよね・・・

194はノンホルだよ ポートの掲示板見れば本性分かるよ

2027年までにおいては累進配当、それ以降は不明

あなた間違ってますね。 【①ターゲット層の認識が間違い】 都心のワンルームやコンパクト物件を「借りる」のは準富裕層では無い。上場企業に勤める若手層・パワーカップル、そして法人（社宅）です。賃上げ基調の中、職住近接を求める彼らにとって、月額1〜2万円（10%程度）の家賃上昇は致命的な足切りラインにはならず、「とんでもない母数の減少」は起きていません。 【②すでに「家賃＋10%以上」が成立してる】 「家賃を上げたら維持できない」と懸念されてるが、入居者交代のタイミングで家賃10%〜20%アップの成約が実際に相次いでいます。少ない供給に対して、依然として需要が高いから、「家賃上昇＝物件利回りの上昇」が成立して、物件の販売価格が上がるのです。 「利上げ」だけを見て、家賃収益の向上を考慮しないのは間違いですよ。 【③B2B（機関投資家）の評価軸を間違ってる】 REITの投資口価格が金利で右往左往することと、ファンドが実際に物件を買う意欲は別物。プロの投資家は現在のキャップレートだけでなく、「家賃の成長性」を織り込んで買います。さらに、企画力の高い物件は、機関投資家のポートフォリオ組み入れニーズが極めて強く、単なる利回り勝負のコモディティ物件とは一線を画しています。 机上の計算としては金利上昇はマイナスですが、現実には「それを凌駕する賃貸需要と家賃上昇」、そして「機関投資家の実物不動産に対する購入需要＆資金流入」という分厚い壁があるため、現在のビジネスモデルが将来的に行き詰まると考えるのは、市場の実態に対して悲観的すぎます。 反省してください。

1666.6円で配当6%ですね。

累進配当で6%なら流石に買いですよ。

利回り6%いきそうだな、、、