今年のシルバーウィークは5連休でホテルは稼ぎどきですね。天気はちょっと心配だけど。
連休明ければ言うてる間に配当権利もらえるし、10月入ればまた大阪で新規オープンするし下期楽しみやね。

烏丸御池を売り5棟目の心斎橋を買いました
これってアセットアロケーションなんですかね？

②のホテル運営をやるといってもさらに選択肢があって、不動産を自社保有するのか、売却して賃貸契約をするのかがあります。

どちらも一長一短あって、自社保有すると資産と負債の両方を抱えます。自己資本効率も落ちます。ただし、他社に賃料を払う必要がないので長い目で見れば利益がでます。②の業績が長期的に改善します。

売却すると一過性の売却益が計上できて資産と負債が圧縮できます。ホテルは高く売れますが賃料も高くなりますし、一過性の利益なので次の年度の株価が反動で暴落します。そして②の業績が長期的に悪化します。

かつてのコスモスイニシアは自己資本比率が低かったので売るしか選択肢はありませんでした。共立メンテナンスも保有せずに売る方針です。ただし、コスモスイニシアはストック型ビジネスを強化する方針なので、少数の旗艦ホテルくらいは保有するのかと思いきや、すべて売る方針なので、長い目でみればホテル運営を辞めることも視野にいれていると思います。ホテルを売って利益を計上してもいいけど、決算発表資料を正しく読めない人が多いので翌年に株価は暴落します。

コスモスイニシアの事業は、大きく分けると

①フロー型ビジネス
新築マンション、一戸建の開発販売
リノベーションマンションの販売
賃貸マンション、ビル、ホテル等の収益不動産の開発・販売
②ストック型ビジネス
アパートメントホテル運営
賃貸マンション管理
シェアオフィス事業
シェアレジデンス事業

に分かれています。従来の不動産開発と販売ではほとんど①だけでした。マンション管理業務のコスモスライフがあって②もありましたが手放しました。なので、不動産を開発して販売するというような一過性の事業をやり続けることになります。デコボコがあるので4Qに偏重したり、年度のブレも大きいので、リスクを嫌って株価が低迷することになりました。今も中堅不動産の各社は①が主力です。


今のコスモスイニシアはホテル運営が好調で利益のほとんどを②で出しています。運営や管理で儲けています。

なるほど不動産は深いですね。

次は三角持ち合い抜けれるか注目します！

不動産の資産として、ホテルはいらないということなのだと思う。

コスモスイニシアにとっては、オフィスや住居は保有する価値があるけど、ホテルは不要という方針は共立メンテナンスとも同じだったりします。

ホテル保有にこだわれば資金が寝るから現金化して新たなホテル建設資金として活用する
ここの場合は理に叶ってるような気がします
不動産ビジネスはあちこちにリスクがたくさん隠れている上に、金融リスクがいつ爆発するか常に心配だらけの商売なんですよね
来年がどーなるのか？ほんとに不安だらけの今日この頃なんですゎ

四季報も特筆するようなことはなかったけど下期拡大、営業増益という感じですし下期を楽しみにのんびり下げを拾いながら待ちますか。

「ＭＩＭＡＲＵ大阪　難波ＳＴＡＴＩＯＮ　ＡＮＮＥＸ」が10月1日に開業。部屋数は63。100平方メートルの大きな部屋もあるとのこと。下期が楽しみです。