富裕層への課税強化という逆国策銘柄ではないですかね
不動産商品の来期以降の販売計画見直しでしょう
いくら本業？のコンサルを頑張っても足を引っ張る存在で居続ける

見つめ合う
ひとみ いく(1319)のは
一緒にね

今日の地合いでよ、1円しか上がらないのかよ…
泣けてくるぜ(¯―¯٥)

じゃあなんで上がってんの？

小口化が使えなくなると利益率が高い財産コンサルの相談が増えてトントンになるという皮肉。

年を追うごとに優待の品質が劣化しているかんじた。
株主利益の中抜きは適正な利益配分を棄損させる。

年を追うごとに優待の品質が劣化している。
株主利益の中抜きはや適正な利益配分を棄損させる。

アドバンテッジクラブの粗利が全体88億のうち20億あるのに影響ないんだろうか。。私は寄りで売らせてもらったが。

金曜日に出た税制大綱の中身。これアドバンテッジクラブ売れなくなるの大丈夫なんかな？以下チャットGPTより。

結論、青山財産の任意組合型もFPGの信託受益権型も、今回の通達案に明確に含まれます。法形式を信託型にすれば逃げられる、という内容ではありません。

青山財産・ADVANTAGE CLUBFPG・Premium Asset Series
商品形態不動産特定共同事業の任意組合型不動産を信託し、受益権を分割販売
通達案上の区分「特定小口化商品」⑴「特定小口化商品」⑵
基本的な評価方法P1・P2・P3の最も低い額原則同じ
80％評価通常運営中は原則使えない同じ
既存商品2027年以降の相続・贈与から対象同じ

国税庁の通達案は、以下を両方とも「特定小口化商品」としています。

不動産特定共同事業契約の一定の権利
不動産の管理・処分を目的とする信託受益権で、事業者側が分割したもの

青山財産の場合

ADVANTAGE CLUBは任意組合型なので、前者にそのまま該当します。青山財産自身も対象になると明記しています。

正常に運営されている場合、貸付用不動産部分は概ね次の評価です。

事業開始から5年以内：元本等相当額を地価変動・減価償却で修正した額の95％
5年超：原則、元本等相当額の90％
P2の精通者意見価格、P3の1年以内の鑑定評価額×95％が判明すれば、その中で最も低い額を選択可能

重要なのは「投資家がいつ買ったか」より、原則として「その小口化事業がいつ開始されたか」で5年判定する点です。

FPGの場合

FPGのPremium Asset Seriesは、FPGが取得した不動産をFPG信託へ信託し、複数の信託受益権にして投資家へ販売しています。FPGの商品説明上もこの構造なので、通達案の信託受益権型にほぼ真正面から該当します。

したがってFPGも、

信託受益権だから従来の路線価評価を維持できる
金融商品だから流動性ディスカウントを大きく取れる
信託型なら取得価額等の80％を使える

ということにはなりません。評価式は基本的に青山財産と同じです。

両社の実務上の違い

税制そのものはほぼ同じですが、評価額の算定材料に差が出ます。

FPGは、信託財産状況報告書や鑑定評価などの価格情報が比較的整備されています。評価の予測可能性は高い一方、当局から見ても時価を把握しやすいため、路線価ベースの大幅な圧縮は難しくなります。

一方、青山財産も事業者が把握する売買実例や鑑定価格があれば、それがP2・P3の根拠になります。譲渡制限や換金しにくさだけを理由とした追加ディスカウントは、どちらにも明示されていません。

なお、FPGの商品代金には信託不動産価格のほか、建物消費税、修繕積立金、運転資金留保金などが含まれます。FPGの商品ページでも明記されています。これらの現金・積立金等は不動産部分とは別に評価される可能性があるため、商品全体の相続税評価額が単純に購入額の90％・95％になるとは限らず、むしろ少し高くなる可能性もあります。

株式投資上の見方

青山財産：ADVANTAGE CLUBの販売回復が業績上の重要論点なので、影響は直接的。ネガティブ度が高い
FPG：国内不動産ファンド販売には明確な逆風。ただしリースファンド・海外不動産など他事業があるため、全社への影響は青山財産より分散
税務メリット：任意組合型と信託受益権型で大差なし
商品販売：相続税評価の圧縮ではなく、利回り・物件価値・分割承継のしやすさを前面に出す必要がある

つまり「青山財産だけ厳しく、FPG型は助かる」という通達案ではありません。両方対象ですが、業績感応度は青山財産のほうが高い、という整理です。

不動産小口商品は、「保有期間にかかわらず取引価額。元本等相当額の90％、事業開始から5年以内は補正取得価額の95％等」という厳しめの通達案が昨日示されたけど、もう下方修正で織り込み済みかな？