家賃の遅行性という事実 ご説明いただいたインフレ云々はワンルームマンション投資の営業の常套句ですね。お気をつけください。 ​インフレで物価や人件費が上がっても、家賃はすぐには上がりません。 ​生活防衛の壁: 賃貸契約には更新時期があり、借地借家法で守られた居住者の家賃を、インフレに合わせて即座に10%上げることは不可能です。 ​コストの先行: 一方で、清掃費・修繕費などの経費はインフレで即座に上昇します。つまり、「家賃が上がる前に、手元に残る利益（NOI）が先に削られるのが実態です。 ​2. キャップレート（期待利回り）の「即時性」 ​投資家が物件を買う際に求める「キャップレート」は、金利に連動して即座に跳ね上がります。 ということは、​算数レベルの計算で負けるということです。 物件価格は「純利益 ÷ キャップレート」で決まります。 ​分子（家賃利益）が変わらない、あるいはコスト増で減る。 ​分母（金利上昇による期待利回り）が上がる。 ​インフレだから大丈夫という言葉は、この分母（金利）の破壊力を無視したものです。 ​3. バルク販売（まとめ売り）の嘘 ​「複数ある方が有利」というのは、売り手が「早く現金化したい」という弱みを見せている事と同じです。 ​プロの買い手の視点: まとめて買うファンドは、必ず「バルク・ディスカウント（まとめ買い割引）」を要求します。1戸ずつ個人に売る手間を省く代償は、単価の下落です。 ②マンション在庫の滞留： 現在の市況でこれだけ買い込んで、もし出口で金利が上がっていたら？ クリアルが抱える大量の物件も将来の売り圧力に過ぎません。 →ファンドへまとめてバルク販売するので、複数あったほうが販売活動が有利な面もあります。過度な金利上昇で売り圧力を受けるのは不動産だけに限らず、株式市場も同様です。ただ金利上昇とインフレはセットです。出口でむしろ高く売れる可能性もあります。

ホテルの運営について 客室数36室でのADR計算 ​鎌倉のホテルの案件は客室数は「36室」です。 ​年間配当原資: 約7,446万円 ​必要総売上（コスト込）: 約2.1億円 ​年間販売数（36室 × 365日 × 稼働80%）: 10,512室 ​必要なADR: 2.1億円 ÷ 10,512室 ≒ 約20,000円 ​結論: 全36室（セミダブル〜ツイン）で、通年平均2万円以上。 「2万円なら行けるのでは？」と考える方もいるでしょうが、鎌倉駅徒歩2分の一等地の固定資産税、36室分の清掃費、そして「変動賃料」という名の手数料を引いた後で、手元に2万円残るのは、やはり相当にシビアな数字です。 そしてこの案件には、プロアクティブなアセットマネジメント（＝配当制限条項）」という、投資家に対する究極の後出しジャンケンを仕込んでいるわけです。 この事を良く理解していない投資家が多くないことを祈ります。 効率を極限まで追求し、ビジネス需要を全方位で取り込んでいる大手ビジネスホテルチェーンですら、年間の平均稼働率は80%前後が限界値です。 ​観光特化型、かつわずか36室の鎌倉ホテルが、ビジネス需要のない平日の火曜日や水曜日を埋め続け、大手チェーンを超える『90%』を叩き出す……そんな魔法のような話、投資のプロなら誰も信じません。 ① 買い叩きの餌食： 2028年3月という出口（償還期限）が公表されている以上、買い手側は期限までに売らなければならないクリアルの弱みを百も承知で交渉するでしょう。 赤字運営のホテルなら尚更、足元を見られて買い叩かれる（＝予定利回り未達）のは目に見えるといえませんでしょうか。 →赤字運営はクリアルホテルズの運営（ソフト事業）です。それも立ち上げに係る初期投資等が原因です。直ちにホテルのインカムゲイン（ハード事業）に影響するものではないかと思います。

ありがとうございます。 今までは市場環境が良かったので、売り手市場でしたが、これからは買い手市場に変わることが気になります。今までのような売却が出来るのでしょうか? また貴殿は紳士なので好感されると考えるかもしれませんが、それで良い価格で買ってくれるかは別だと思います。 >特にホテル案件（第141号など）は、償還期限というタイムリミットが外部に完全に漏れているのが致命的ですよね。 この点本当にわかりませんが、秘策があるのであれば誰か御教示をお願いしたいです。 →償却期限前にゆとりを持って売却活動をしますし、交渉の相手方が1社だけとも限りません。直近では高いtake rateで売却ができていますし、買い叩きが発生しているとは思いません。 　償還期限に限らず、取得費用もGMV見れば当然推測可能です。むしろ透明性のある取引が、相手方から好感されるのではないでしょうか。

特にホテル案件（第141号など）は、償還期限というタイムリミットが外部に完全に漏れているのが致命的ですよね。 この点本当にわかりませんが、秘策があるのであれば誰か御教示をお願いしたいです。 →償却期限前にゆとりを持って売却活動をしますし、交渉の相手方が1社だけとも限りません。直近では高いtake rateで売却ができていますし、買い叩きが発生しているとは思いません。 　償還期限に限らず、取得費用もGMV見れば当然推測可能です。むしろ透明性のある取引が、相手方から好感されるのではないでしょうか。 ① 買い叩きの餌食： 2028年3月という出口（償還期限）が公表されている以上、買い手側は期限までに売らなければならないクリアルの弱みを百も承知で交渉するでしょう。 赤字運営のホテルなら尚更、足元を見られて買い叩かれる（＝予定利回り未達）のは目に見えるといえませんでしょうか。 →赤字運営はクリアルホテルズの運営（ソフト事業）です。それも立ち上げに係る初期投資等が原因です。直ちにホテルのインカムゲイン（ハード事業）に影響するものではないかと思います。 ②マンション在庫の滞留： 現在の市況でこれだけ買い込んで、もし出口で金利が上がっていたら？ クリアルが抱える大量の物件も将来の売り圧力に過ぎません。 →ファンドへまとめてバルク販売するので、複数あったほうが販売活動が有利な面もあります。過度な金利上昇で売り圧力を受けるのは不動産だけに限らず、株式市場も同様です。ただ金利上昇とインフレはセットです。出口でむしろ高く売れる可能性もあります。

設立初年度の決算ですので、先行投資を考えれば赤字に目くじらをたてる必要はないかと思います。 ポスト 【決算ハイライト（第1期）】 資産合計: 155百万円 (約1.6億円) 負債合計: 85百万円 (約0.9億円) 純資産合計: 71百万円 (約0.7億円) 当期純損失: 29百万円 (約0.3億円) 自己資本比率: 約45.5% 利益剰余金: ▲29百万円 (約▲0.3億円) 【ひとこと】 まず注目するのは、これが設立初年度の決算であるという点です。第1期は29百万円の当期純損失（赤字）となりましたが、これはホテル開業に向けた準備費用やブランド構築のための先行投資と考えられます。自己資本比率は約45.5%と健全な水準を維持しており、親会社からの資本注入（資本金・資本剰余金で計1億円）により、事業立ち上げ期の財務基盤は確保されています。 -------- ✔内部環境 設立初年度であるため赤字決算ですが、これは想定内の立ち上げコストでしょう。流動資産が67百万円あり、当面の運転資金は確保されています。また、東証グロース上場の親会社を持つことは、信用力や資金調達力の面で大きなアドバンテージとなります。 ✔安全性分析 貸借対照表を見ると、流動資産67百万円に対し、流動負債は25百万円であり、流動比率は約270%です。短期的な支払い能力に全く問題はありません。固定負債が60百万円ありますが、これはホテル取得や改装に伴う借入金と考えられ、長期的な収益で返済していく計画でしょう。

すいませんホテル事業が赤字ってどこに書いてあるんでしょうか？ 始めたばかりですのでそれもあり得るとは思いますが…

特にホテル案件（第141号など）は、償還期限というタイムリミットが外部に完全に漏れているのが致命的ですよね。 この点本当にわかりませんが、秘策があるのであれば誰か御教示をお願いしたいです。 ​① 買い叩きの餌食： 2028年3月という出口（償還期限）が公表されている以上、買い手側は期限までに売らなければならないクリアルの弱みを百も承知で交渉するでしょう。 赤字運営のホテルなら尚更、足元を見られて買い叩かれる（＝予定利回り未達）のは目に見えるといえませんでしょうか。 ​② マンション在庫の滞留： 現在の市況でこれだけ買い込んで、もし出口で金利が上がっていたら？ クリアルが抱える大量の物件も将来の売り圧力に過ぎません。 ​結局、KPI未達（黄色）→ 利回り未達（赤）→ 元本割れ、と見るのが素直な見方ではないでしょうか?

こんなにマンション買い込んで、どう売却するんやろか？ ホテルも大赤字だしね。

①2月末で進捗49.8%のKPI未達（黄色信号） ② 5月の本決算で発表されるであろう営業利益30%減（赤信号） ③ 次回募集は4月中旬　(敗北宣言) 営業利益30%減の補足詳細 ​売上高が「20%」の減少で済まない理由は、不動産クラファン特有の「逆レバレッジ」の怖さにあります。 ​固定費による利益の「蒸発」： クリアルはITプラットフォームと不動産運用のハイブリッド企業です。エンジニアや専門スタッフの人件費、多額の広告宣伝費、システムの維持費などは、ファンドが組成できなくても容赦なく発生します。売上が25%ショートすれば、利益はその2倍、3倍のスピードで「蒸発」し、30%超の減益（下方修正基準）に直撃する可能性が極めて高いのです。

上場からの株価の値動き、会社は分析 して 対策してきてこれなのか。 だとしたら期待できないね。 何もかも終わっていると思う。

とりあえず本決算では3.4号案件の組成がこなれてきてること、STの話が順調に進んでることが確認できればいいかな。 構造転換で売上はともかく営業利益と営業CFが爆発してるだろうからその辺どう市場が判断するか楽しみではあります。 そもそも時価総額300億円すらいかない株ではないと思ってます。ポテンシャルは抜群かなと。

①KPI大幅未達　GMV（流通取引総額)黄色点滅： 2月末時点で進捗率わずか49.8%。 3月計上分を足しても計画の約7割止まり。 これは単なる『遅れ』ではなく、今の高値圏では投資家に示せるまともな物件がもう仕入れられないという、成長モデルの限界を示しています。 ​②利回り低下（赤信号）： 実際、直近の案件は6.0%から5.5%へ低下。今後、銀行金利が上がれば運営の取り分を守るために投資家の配当はさらに削られます。利回り未達（配当欠損）の足音が聞こえませんか？ ​③元本割れ（ゲームオーバー）： 一度でもこれが発生すれば、13万人の投資家は一斉に逃げ出し、新規募集は成立しなくなります。 ​本日3月31日時点で次回募集が『4月中旬』。今期の計画達成を投げ出したこの事実は、黄色から赤への信号変化そのものです。株価が先行して下げている理由、まだ分かりませんか？