どうもこんにちは、 btsさん、はじめまして。投稿を読ませていただきました。言い方はやや強いですが、企業の現状分析としては概ね的を射ていると感じました。 その上で、私の視点を少し付け加えます。 50年の定期借地権の建付けについては、すでにnsgさんが述べられている通り、本質は会員権事業における「負動産化リスク」への対処だと私は見ています。 旧来型のエクシブは共有持分方式で成り立ってきましたが、長い年月が経つと、会員の所在や相続の状況が不明となり、意思集約そのものが難しくなります。そうなると、大規模改修や建て替えの合意形成が極めて困難になる。ここが古い施設群にとって最大の構造問題でしょう。 当時この仕組みを作った伊藤社長は非常に先見的だったと思います。ただ一方で、その制度が50年単位で続いた先の権利調整まで、完全には想定しきれなかったのではないか。そう考えると、定期借地権への転換はかなり合理的で、私は支持しています。 実際、今後オーナーや株主にとって重要なのは、リゾートトラストが内部留保を積み上げているとして、旧来施設の大規模改修や建て替えを、権利面・資金面の両方で本当に実行できるのかどうかです。ここは冷静に冷徹に見極める必要があると思います。 また、サンクチュアリコートの定借が将来どうなるかという問いは、既存のオールドエクシブやベイコートを見れば答えが出ています。ここの会員は、一般的な不動産のように短期の転売益を狙って入っている人はほとんどいない。実際には、施設体験やクラブへの帰属意識を重視し、長く保有したいと考える人が相当数いるはずです。 そういう意味では、単純に「リセールバリューがどうか」という尺度だけで語るのは、この事業の実態をやや矮,小化しているようにも思います。 最後に。 私はいろいろな株主掲示板も見ていますが、ここまで細かく企業の現状分析を行う「ファン」が一定数いて、しかもその中に資産家層がかなり含まれている会社は、ほとんどありません。これは一種の企業価値であり、この会社の強さの一つだと思います。 以上です。失礼しました。

RTファームって相変わらずネーミングセンスがないね。 トラスティってビジネスホテルができたときも唖然としたが、サンクチュアリヴィラ、ベイコートに次ぐサンクチュアリコートって。。。 ブランド戦略とか言ってる割に、1時間くらい考えて決めたのか？と思うほどチープ。

1番良いコースをオーダーすれば施設によっては個室にしてもらえますよ。

会員権の価格上げたって法人の福利厚生利用を認めてたら同じだわ。

人は外見だけでは判らない。

正規で販売された会員券は、5年の売却禁止期間後には購入価格の半分程度になってる。 これからの時代スマートな投資家から見て、ダサって思う。

これからは、最低でも会員権販売価格は4000万円以上に設定してグレードを上げて欲しい。 せっかくのホテルで貧相な連中と一緒に飯を食うだけで食事がまずくなる。

Yahoo!ニュースで、瀬戸内海1口4億円で年20日泊まれるリゾート会員権のニュースが出ていたな。

>＞しかし、定期借地権の資産価値は、50年の満了日に向かってゼロに進んでいく。例えば40年経過し、残り10年間の残価とすると、買い手から見れば10年しか泊まれない権利に過ぎない。 > > >それはそうだけど、リゾートホテル会員権の最大のリスクは負動産化なんだよ。 >つまり、たとえばエクシブ伊豆やエクシブ淡路島あたりをリゾートトラストは終了させたいけど、会員の権利があるからそれはできない。じゃあ築:50年になれば終了させられるのか、70年ならいいのか、それもわからない。 >もしかしたら営業できなくなって閉鎖しても建物は潰せないかもしれない。そうなったら、会員は施設は利用できないのに固定資産税と管理義務だけ残るかもしれない。 > >それが、:50年の定借にすれば解決できる。これはリゾートホテル会員権の永きに渡る問題の根本的な解決策なんよ。 なるほど。 昔のリゾートホテル会員権に多かった預託金制は、会員が運営会社にお金を預け、一定期間後に返ってくる仕組みである。 しかし、会員が一斉に返金を求めると、運営会社の手元にお金がなくなり、倒産して会員権が紙屑になった。 共有持分方式なら、建物の一部を実際に登記するため、万が一運営会社が潰れても、不動産としての価値は守らる。 しかし、リゾートホテルの経年劣化による負動産化リスクは、所有権が分散されるが為に起こった。これを解決するする手段が、50年の定借か。 過去の不動産バブルが弾けたように、現在の新たな錬金術が弾けようとしている。同様のホテルリゾート会員権商法がベンチャーから起業されるわけだ。

>なぜ白浜に行くのか？それは会員数に対して施設数が追いつかず、予約が取れないからだ。 それとこれは決定的に誤りで、私は白浜アネックスの権利も持っていますが、白浜に行くのは、幼少期の思い出が、あなたが”古臭い“と揶揄するあの建物に詰まっているから、というのが一つ。 そして純粋に白良浜という場所が好きだからというのが一つです。

>私自身、富裕層ですが、正直格好悪いと思います。 格好悪いと思う人間が多数派なのか、その逆が多数派なのか。 往々にして、自らが多数派だと信じている者が、実は少数派であったというのはよくあります。

ところで、東急ハーヴェストが新予約サイトへの移行に失敗して大変なことになってるらしいね。

私自身、株主優待の半額割引券をもらうためにここに投資しています。

今はどちらが正解か、解答を求めるつもりはありません。数年後に判明するでしょう。ただ、世界がスタフグレーションに突入しようとしている時代背景を認識する必要があると思います。 実際あなたがおっしゃる、50年の定借にすれば解決できるというのは理解できますし、経営陣の示す方向性は間違っていない。

> それから、リゾートトラストの会員権に元々リセールバリューなんて期待できないから。 > 正規で販売された会員券は、5年の売却禁止期間後には購入価格の半分程度になってる。 > 買う人は投資対象なんて思って買ってない。 4000万円かけて購入して、解禁後は半額程度になり、その後ズルズルと価値を落とし続ける。このような富裕層の自尊心に訴えかけるステータスシンボルのビジネススタイルは長くは続かないですよ。 私自身、富裕層ですが、正直格好悪いと思います。

それから、リゾートトラストの会員権に元々リセールバリューなんて期待できないから。 正規で販売された会員券は、5年の売却禁止期間後には購入価格の半分程度になってる。 買う人は投資対象なんて思って買ってない。

＞しかし、定期借地権の資産価値は、50年の満了日に向かってゼロに進んでいく。例えば40年経過し、残り10年間の残価とすると、買い手から見れば10年しか泊まれない権利に過ぎない。 それはそうだけど、リゾートホテル会員権の最大のリスクは負動産化なんだよ。 つまり、たとえばエクシブ伊豆やエクシブ淡路島あたりをリゾートトラストは終了させたいけど、会員の権利があるからそれはできない。じゃあ築:50年になれば終了させられるのか、70年ならいいのか、それもわからない。 もしかしたら営業できなくなって閉鎖しても建物は潰せないかもしれない。そうなったら、会員は施設は利用できないのに固定資産税と管理義務だけ残るかもしれない。 それが、:50年の定借にすれば解決できる。これはリゾートホテル会員権の永きに渡る問題の根本的な解決策なんよ。

他ではいつも満足しているのですが…

具体的に接客態度に非常に不満を持ちました。

個人的な感想として、サンクチュアリコート琵琶湖に宿泊しました。期待しすぎていたためか、印象があまり良くありませんでした。

サンクチュアリコート、今はいいかもしれない。 しかし、定期借地権の資産価値は、50年の満了日に向かってゼロに進んでいく。例えば40年経過し、残り10年間の残価とすると、買い手から見れば10年しか泊まれない権利に過ぎない。 サンクチュアリコート日光に投資されている方は、投資対象としてリセールバリューを期待しているのか？また、どれくらいの価値が残ると予想されているか、教えてください。

このような会員権販売ビジネスは、建て続けなければ利益が激減するという構造になっているのが問題点の1つ。あと見逃してはならないのが施設の老朽化だ。最近よく通う白浜のエクシブは、他の施設に比べ高級感に欠け、古臭さは否めない。 なぜ白浜に行くのか？それは会員数に対して施設数が追いつかず、予約が取れないからだ。特に正月や、土日の予約が困難である。既存会員にとっては新規会員の拡大メリットなどない。また、マナーのない外国人会員の振る舞いが目に余る。対応など含めたサービス低下がブランド全体のイメージを損ない、満足度が下がるのではないか？ 会員離れが進めば、中古市場の販売価格の低下で新規の会員権の価格設定が困難になる。これは会員権販売ビジネスが負のスパイラルに陥ることを意味する。特に最近、定期借地権での販売に切り替えているらしい。これは明らかに従来に比べて維持費や運営費が割高になる。高級ホテルにその都度、予約して泊まる方がコストパフォーマンス的に割安だろう。なんとなく、私自身の考えを取りまとめてみた。

リゾートトラストの総会員数は、2026年現在、20万人を突破し、20.5万人（2025年12月末時点）という過去最高の水準に達しています。 今後の予測については、2030年3月期を最終年度とする中期経営計画Sustainable Connect 〜to wellbeing〜 2.0に基づき、さらなる上積みが確実視されています。現在、会員権の契約高は年間1,000億円規模で安定しており、純増ペースが加速しています。セグメント別の成長目標から推計すると、2030年までに23万〜25万人規模に到達する可能性が高いと考えられます。中期経営計画では、メディカル事業の会員規模を現在の約3.4万人から、2030年3月期に4.5万人規模まで引き上げることを明言しています。このセグメントだけで約1.1万人以上の純増を見込んでいます。 単に数が増えるだけでなく、会員の「質」と「多角化」が進むのが今後の特徴です。 ① 新規ホテル開業による「強制的な」枠の拡大 リゾートトラストのモデルは「会員権を売ってから建てる」ため、開業予定がある限り会員数は増え続けます。 * サンクチュアリコート日光・琵琶湖・金沢などの大型物件が順次寄与します。 * 1施設あたり数千口の新規会員権が発行されるため、2030年までの「毎年1〜1.5施設の開業」という計画は、そのまま会員数の着実な増加を意味します。 ② クロスセルの深化（1人2役以上の会員） 既存のホテル会員がメディカル会員（ハイメディック）を買い増す、あるいはその逆というクロスセルが強化されています。 * 現在、ホテル会員のハイメディック保有率は約16.2％（2023年時点）ですが、これを高めることで「アクティブな会員基盤」をより強固にする方針です。 ③ 若年層・法人層へのシフト * 従来の富裕層シニアに加え、30代〜40代の若手経営者層へのアプローチをデジタル戦略（RTTGアプリ等）で強化しています。 * 法人会員のニーズ（福利厚生）も、働き方改革やウェルビーイング志向を背景に、サンクチュアリコート日光などでは約8割が法人成約となるなど、新たな層が流入しています。 結論としての見通し 2030年に向けて、会員数は年平均で約5000〜8000人程度の純増を続けながら、医療と宿泊をセットで利用する超高付加価値会員の比率が高まっていくと予想されます。

2026年4月現在の最新情報を整理しました。 サンクチュアリコート日光は2026年2月27日に無事開業しており、現在は次なる「八ヶ岳」や「金沢」「淡路島」のプロジェクトが進行中です。 中期経営計画（2026年3月期〜2030年3月期）において、同社は年間1〜1.5施設のペースで開発を継続することを明言しています。IR資料や過去の土地取得状況から、以下のエリアが有力な候補地として浮上しています。 * 関東圏： 房総（千葉）、箱根（強羅付近）、熱海（伊豆山付近）。特に箱根や熱海は既存施設の需要が極めて高く、新施設の追加が期待されています。 * 中部・近畿圏： 浜名湖周辺（既存隣接地）、六甲（兵庫）などの再開発や新設。 * 地方拠点： すでに計画が進んでいる金沢のように、北陸や瀬戸内など、富裕層の観光需要が見込める景勝地。 なぜ「ハイペース」が可能なのか？ リゾートトラストは、会員権を完成前に販売するモデルをとっています。 1. 先行販売: 建物ができる前に会員権を売り、建設資金を回収。 2. 前受金の積み上がり: 2026年3月期に見られたように、販売が好調であればあるほど「前受金」として将来の利益が約束されます。 3. 再投資: その資金を次の土地取得や建設へ回す「高効率な成長サイクル」が確立されているため、9ヵ所もの同時検討が可能なのです。 まとめ 現在のリゾートトラストは、日光の開業を成功させ、その勢いのまま1000億円規模の年間契約高を維持しながら、2030年に向けて日本全国の景勝地を網羅しようとしています。 既存の「エクシブ」から、よりプライベート感を高めた「サンクチュアリコート」へとブランドの主軸を移すことで、1人あたりの単価を引き上げつつ、会員数を着実に増やす戦略が鮮明になっています。