銀行融資の優先弁済は抵当権みたいなもので不動産投資するなら当然の話じゃないのかね？ 銀行は劣後していいです！金利も投資家さんより低い3%でいいです！なんてないでしょww

混乱させてすいません

クリアルクラファン検討者へ ​第8号案件（募集額 13億3,500万円）をベースに、総事業費を30億円と想定してシミュレーションしてみました。 ​1. 資金調達のピラミッド（想定構造） ​シニアローン（銀行融資）：約15億円（50%） 真っ先に返済を受ける「最強の安全圏」です。 ​一般投資家（クラファン）：13億3,500万円（約45%） 銀行の次に返済を受けます。つまり、銀行の盾にされています。 ​劣後出資（クリアル）：約1.6億円（約5%） 最初に損失を被りますが、その厚みはわずか5%です。 ​2. 「5%の安心」という幻想 クリアルは「5%出資しているから安心」と言いますが、今のインフレ下では5%のバッファなど一瞬で吹き飛びます。ニュースにある「修繕費3倍」や「建築コスト増」が起きれば、5%程度の評価減はすぐ現実になります。 30億円の物件で、評価がたった1.5億円下がるだけで、クリアルの劣後分は消失。そこから先の下落は、すべて投資家の元本を直撃します。 ​3. 銀行審査について 銀行の審査は、あくまで貸した15億円が返るかをチェックするもので、投資家の13億円を守るためのものではありません。物件が30億円から15億円に暴落しても銀行は損をしない。という審査です。 ​言わずもがなですが、クリアルは組成費用を先に無条件で抜き取り、プロの三菱地所は運営で「確実に」稼ぐ。一方で、金利上昇や価格下落という最大のリスクを、利回り5.9%という僅かな報酬で引き受けているのは、クラファン一般投資家という図式です。 ​このリスクの不均衡を直視するのが生存本能というものではないでしょうか。

wcatさん ご質問の件です。 昨期の GMV 78.5%未達 というのは、単に売上が足りなかっただけでは済みません。 ​固定費として、第3・4号認定を維持するための「人件費」「システム費」「法定費用」の管理コストは、案件が100%だろうが78.5%だろうがほぼ同じです。 すなわちGMVが減ればそれだけ管理費が重くなるということになります。 ここで​クリアルの営業利益率をみると 5.0%以下 と非常に脆弱です。もともと5.0%という「超低空飛行」の利益率に、分母（GMV）が2割以上も削られた状態で、この固定費を賄えば、利益率はさらに押し下げられ、数パーセント、あるいは損益分岐点ギリギリまで悪化するのが企業として厳しい状況にあるということが想像できるかと思います。 この掲示板には、クリアルのIRを真っ直ぐに信じ疑わない方もいますが、少し見方を変えることで見えてくるものもあると思います。

不動産投資は初めてなので教えてください。 3.4号案件が主になるのにどうして管理コストが増えるんでしょうか？ 貰う側だと認識していたのですが・・・

私は単なる兼業の株式＆不動産投資家です。 ​不動産銘柄をウォッチする中で、クラファンという新しい言葉に食いついて、実態をよく理解せぬまま投資し、結果的に「会社の養分」にされている方々が多くいるのでは、今後発生するのではと危惧しています。 ​同じ投資家として、そんな状況を黙って見ていられず、数字の裏側を検証し始めただけのことです。審査部のような高尚な立場ではなく、もっと泥臭い「投資家の生存本能」からくる危機感ですよ。

平和不動産買いたいです

かつて銀行の審査部にいた者です。不動産融資の審査については非常に感慨深いものがあります。大手町の界隈を歩きあのビルこのビルと案件審査にあたった様々な方が浮かんできます。それにしてもLUPさん面白い方ですね。ひょっとして身近に居た方だったりして！

連続投稿されている方を見ていると　株価が上がるのではと期待してしまう。プラチナチケットを買わせたくない？

来週月はブラマンやで

さて、クリアルクラファンの検討者向けに、改めてクリアルの営業利益率5%以下 と計画未達78.5% の構造的なリスクを整理しました。 案件未達は「実力不足」の証明 昨年度、物件供給（GMV）が計画比78.5%と大幅に未達 だった事実は、この激しい仕入れ競争においてクリアルが「競り負けている」ことを意味します。案件が増えないのは「やる気」や「仕組み」の問題ではなく、マーケットで勝負できる物件を確保できていない実力不足の露呈です。 ​「第3・4号認定」は仕入れに無力です この認定は事務手続き上の免許であり、これを持ったからといって「良い物件が安く手に入る」わけでも「競合に勝てる」わけでもありません。むしろ管理コストを増大させ、投資家への利回りを削る要因になります。「箱（認定）」はあっても「中身（優良物件）」がない。 これが現在のクリアルの致命的な矛盾です。

麓から登る山は高い。簡単ではないが大きな楽しみがある。

いつになったら 日々の出来高数が増えるのでしょうか。デイトレ すら誰も入ってきません。ここの株価の推移を見ているといつまでも株主 軽視銘柄という状況が世間にずっとさらされていますね。

今更京都って、勝ち目あんのかいな。 京都は外資系も含めてぎょうさんあるで。 沖縄も上手く行ってないのに大丈夫か？

業績を不安視してないけど株価の動きは常に不安な銘柄ではある

​【お詫び】連日の投稿、失礼いたしました。 ​本日の株価の堅調な動きを拝見し、改めてクリアルの実力を理解しました。。 ​またクリアル株式会社の株価や将来性を語る株主掲示板で、クラファン案件のコメントは明らかに場違いな振る舞いでした。 ​熱心な株主の皆様の気分を害してしまったこと、深くお詫び申し上げます。

良いですね、ガンガン攻めていってますね！ アライアンスをきちんと活かしているのが良いですね。 京都から5分というのも、外国人にはわかりやすそう。

京都いいですね！ もちろん3.4号案件ですね！融資はSBI提携先の中国銀行

京都にホテルええね

どこの銘柄にもネガティブ投稿する迷惑おじさんがいるけど、ここにも来たか。。。 その銘柄で損をした人が腹いせにやってるパターンが多かったりしますね。

成長株に入ってるってことは期待高いってことでしょ？ 売り煽りに騙されなくても大丈夫だよ☺️

それだけ力説するなら黙って空売りすれば良いし、周りに売らせて安くで仕入れたいならいくらなら買うんだよw

他人のお金なんだからどうしようとほっとけばいいじゃん うざがられてるよ

クリアル検討者の方へ ライセンスの看板で「仕入れの失敗」は隠せません。 ​掲示板で語られる「第3・4号認定への期待」や「会員数の増加」に惑わされていませんか？投資家として直視すべきは、もっと泥臭い「不動産仕入れ」の現場です。 ​1. 不動産クラファンは「超・レッドオーシャン」 現在、業者は100社を超えて乱立しています。立地が良く、2年後の出口（売却）が確実に見える「本当に良い物件」は、クリアルが手を出す前に、圧倒的な資金力を持つ大手不動産会社やREITが総取りしているのが現実です。 ​2. 案件未達は「実力不足」の証明 昨年度、物件供給（GMV）が計画比78.5%と大幅に未達 だった事実は、この激しい仕入れ競争においてクリアルが「競り負けている」ことを意味します。案件が増えないのは「やる気」や「仕組み」の問題ではなく、マーケットで勝負できる物件を確保できていない実力不足の露呈です。 ​3. 「第3・4号認定」は仕入れに無力です この認定は事務手続き上の免許であり、これを持ったからといって「良い物件が安く手に入る」わけでも「競合に勝てる」わけでもありません。むしろ管理コストを増大させ、投資家への利回りを削る要因になります。「箱（認定）」はあっても「中身（優良物件）」がない。 これが現在のクリアルの致命的な矛盾です。

クリアル検討者の方へ あなたの利回りは広告費に消えていませんか？ ​投資家登録者数の増加を、単純に企業の成長だと誤解していませんか？ ​冷静に考えてください。広告費を投じて客を集めても、肝心の物件供給（GMV）は昨年度、計画の2割以上（78.5%）も未達でした。 ​広告費は、案件が成立して初めて利益で回収できるものです。商品（案件）がないのに客だけを集め続ければ、広告費は企業の利益率を押し下げるだけの「無駄な経費」となります。実際、営業利益率は5%を切る水準まで低下しています。 ​重要なのは、投資家が増えたからといって「良い案件」が増えるわけではないという事実です。 むしろ、魅力的な案件を組成できなかった理由こそが、現在の失速の正体です。当然、案件が無ければ/成立しなければ利益もありません。広告費も回収できません。この未達が起こっている事こそ冷静に投資判断として考慮すべきではないでしょうか? ​「広告で膨らませた数字」に安心するのではなく、実質的な収益性の悪化という現実を直視し、出口戦略のリスクを再検証してから投資されることを強くお勧めいたします。